原创 团长

今天（4月27日），前海管理局在深圳特区报发布的一则公示，引起了广泛的关注。

这则公示宣布：将在前海地区，增加住宅用地和商务公寓用地。

(相关资料图)

公告首先介绍了上述三个“单元”原来的规划，具体分别是：

开发单元十四主导功能“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”，单元用地面积34.1ha，总建筑规模50万㎡。配套设施：2000㎡非独立占地的公交场站（1处）。

开发单元十五主导功能“以商业、商务公寓、居住等功能为主”，单元用地面积52. 3ha，总建筑规模139万㎡。配套设施：派出所（1所）、通信机楼（1处）、邮政支局（1处）、小型垃圾转运站（1处）、消防站（1处）、2000㎡非独立占地的公交场站（2处）。

开发单元十六主导功能“以商业、商务公寓等功能为主”，单元用地面积87. 2ha，总建筑规模258万㎡。配套设施：新建220kv变电站（1处）、预留地铁变电站（1处）、邮政所（1处）、小型垃圾转运站（1处）、区域供冷站（1处）、2000㎡非独立占地的公交场站（1处）。

上述公告内容中的“ha”，就是公顷的意思，相当于1万平方米。

可以看出，这三个单元的面积都不小，其中第十六单元占地超过了故宫。

修改的主要内容是：

1、开发单元十四主导功能由“以商业、艺术文化娱乐等功能为主”改为“以商业、艺术文化娱乐、商务公寓等功能为主”。

2、开发单元十五主导功能由“以商业、商务公寓、居住等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”；

3、开发单元十六主导功能由“以商业、商务公寓等功能为主”改为“以商业、居住、商务公寓等功能为主”。

可见，此次规划调整中，增加的主要是居住功能，增加了住宅用地和商务公寓用地。比如第14单元，原来的功能表述里没有商务公寓，现在增加了这个内容（而且还是一线海景的！）。

媒体的普遍关注点，是前海妈湾增加了住宅用地。这当然是重要新闻点，其实更重要的是：深圳极有可能恢复了新批商务公寓用地！

2020年“715调控”之后，深圳随即宣布停止商务公寓用地的审批。

根据上述文件：

一、在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

二、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

三、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

当时之所以出台上述决定，主要是因为：住宅市场空前火爆，新房特别抢手，而深圳土地资源有限、住宅用地供应偏小。商务公寓市场库存偏大，也是一个重要原因。

现在，住宅市场已经降温。

克而瑞的数据显示，深圳一季度新建商品住宅销售面积只有90万平方米，位居主要城市23位。一个实际生活了2000万人口的城市，卖出的新房竟然还没有一些城区不到500万人口的城市多，说明市场真的是冷。

销售量下去，库存就会上升，去化周期也会大幅反弹。一季度末，深圳商品住宅新房的去化周期显著上升到了22.3个月，这个消化周期在主要城市里明显偏高。

根据住建部的要求，当一个城市新建住房去化周期超过18个月的时候，要减少供地。深圳已经满足了减少供地的条件。

在这种情况下，重启商务公寓用地审批的条件就成熟了。

商务公寓，从本质上说是住房。它跟住宅的区别是：商务公寓主要给商务人士提供居所。

既然是商务人士，一般没有落户的需求、孩子上学的需求，甚至没有每天做饭的需求。所以，商务公寓一般不能落户，没有学位，甚至不通燃气。相当于阉割了的住宅。

既然是阉割了的住宅，就可以不限购，方便商务人士购买。

广东最早推出商务公寓，主要是方便外商的，后来顺便方便了内商。

再后来，有些区域的商务公寓也默许了落户、申请学位，并允许通燃气。比如深圳目前就允许通燃气，只是个别厨房没有单独窗户的小户型，不允许通燃气。

至于能否申请学位，深圳各区政策不一。学位紧张的区，暂时不允许商务公寓申请学位。但部分学位不那么紧张的区，比如盐田、罗湖、福田等，已经允许申请学位了，只是积分略低一些。

2020年，深圳宣布不再审批新的商务公寓用地后，一度被商务公寓开发商视作利好，很多楼盘都以它为由头来推介。

商务公寓审批如果真的“破戒”，意味着这类产品的竞争将加剧。

深圳目前市面上一共有4种公寓：

第一种是住宅属性的单身公寓，很多项目已经不限购了，这种房子在申请学位的时候可能被歧视，但积分超过其他类型的公寓，处在公寓鄙视链的顶端。它的缺点是，居住体验不如住宅，租金回报率不如其他公寓。

第二种公寓是商务公寓，这种公寓的土地是商业性质，批地的时候注明了是商务公寓，因此获得的各种权利超过第三、第四种公寓，但弱于住宅单身公寓。

第三种公寓是商办公寓，是由写字楼改建而来的，带有打擦边球性质。一般来说，层高超过3米的，可以做LOFT的，往往是商办公寓。商办公寓价格在商务公寓基础上，还会打折。

第四种公寓，是产业公寓，或者叫产业宿舍，是在产业用地上建设的，只卖给企业。个人购买，需要注册一个企业来持有，有房产税，价格会更便宜一些。购买后出租的回报率，反而是四类公寓中最高的，只是相对麻烦一些，卖的时候最佳方式是“卖企业”，否则税费很高。买方无法贷款。

深圳近年来开始搞“工业上楼”，就是工业区改造，增加容积率和配套，尤其是增加产业宿舍的配套。未来产业宿舍会大量诞生，产品看起来跟商务公寓没有区别，但更便宜。

以上四类公寓，跟位置好的城中村房屋，将形成激烈的竞争关系。它们都是小户型为主，租金价格相对便宜一些。

所以，投资公寓需要优中选优，买“地铁+商业综合体”的上盖，靠近产业聚集区。

目前，深圳尚未正式官宣“重启商务公寓用地审批”，前海或许只是一个特例。总之，这个消息有待进一步确认。

为什么前海要增加住宅用地和商务公寓用地？主要是为了实现职住平衡，避免前海在夜间、节假日成为空城。

编辑职住的不平衡会降低城市运行效率，加大路面拥堵。前海规划的早期，曾宣布不批住宅用地，后来意识到这样做的缺陷，所以近年来不断增加居住用地。

我们可以对比看一下，调整前和调整后的规划图，黄色的是二类住宅用地，很明显大幅增加了。

这意味，未来前海的住宅将集中在妈湾，而桂湾、前湾的住宅用地相对较少。

至于增加商务公寓用地，相当于为全国富人开通了“零限购门槛”入住前海的机会，有利于增加前海的人气。

深圳曾在2018年7月31日，出台了住宅限购3年、商务公寓限购5年的政策。其中商务公寓限购5年的政策，保留的必要性已经不太大，相信未来会有所调整。

最近两天，深圳湾超级总部基地区域内，也公示了规划变更，在中信红树湾和华侨城中学（高中部）之间，增加了两块住宅用地，各1.7万平方米左右（下图）：

无论是妈湾新增的住宅用地，还是超总基地新增的住宅用地，都将是深圳未来备受关注的住宅项目，诞生日光盘的可能性非常大。

值得注意的是，最近前海还有如下的“学位变化”信息：